Creșterea prețurilor la utilități și impactul asupra proprietarilor
În contextul creșterii continue a prețurilor la utilități și al inflației care afectează din ce în ce mai mult gospodăriile din România, gestionarea locuințelor a devenit o problemă din ce în ce mai complexă pentru proprietari. Aceștia se confruntă cu întrebări referitoare la drepturile asociației de proprietari, în special dacă aceasta poate impune majorarea contribuțiilor lunare fără consultarea locatarilor. Răspunsul este clar: asociația nu are acest drept. Legea stabilește un cadru strict în ceea ce privește deciziile care influențează bugetele personale.
Reglementările Legii nr. 196/2018
Conform Legii nr. 196/2018, care reglementează organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, niciun membru al conducerii asociației, fie că este vorba de președinte sau de comitetul executiv, nu poate decide unilateral majorarea contribuțiilor pentru întreținere, indiferent de motivele invocate. Modificarea cotelor lunare, practic cunoscută drept „majorarea întreținerii”, se poate determina exclusiv în cadrul Adunării Generale a proprietarilor, conform cvorumului prevăzut de lege, care impune prezența a cel puțin jumătate plus unu dintre membri, precum și obținerea unui vot majoritar.
De asemenea, orice decizie trebuie documentată într-un proces-verbal semnat de președintele asociației și contrasemnat de secretar, pentru a avea valabilitate legală.
Justificarea legală a majorării întreținerii
Există situații în care o majorare a contribuției lunare poate fi considerată justificată, însă aceasta trebuie să fie aprobată de către Adunarea Generală. Aceste situații includ:
- Creșterea tarifelor la utilități: Dacă furnizorii de apă, gaze sau electricitate își măresc prețurile, asociația este obligată să reflecte aceste costuri în calculul întreținerii. Aceste modificări trebuie comunicate clar și susținute cu documente justificative, cum ar fi facturi.
- Lucrări de reparații, întreținere sau modernizare: Proiectele pentru reabilitarea fațadelor, înlocuirea lifturilor sau alte lucrări majore necesită aprobarea proprietarilor, împreună cu devize și planuri de execuție clare.
- Costuri administrative suplimentare: Angajarea unui administrator profesionist, creșterea salariilor personalului sau achiziționarea de echipamente trebuie să fie discutate și aprobate în Adunarea Generală, fără a se lua decizii unilaterale.
Opțiuni pentru locatari în cazul unui abuz
În situațiile în care majorarea întreținerii a fost efectuată fără organizarea Adunării Generale sau fără acordul majorității, legea oferă proprietarilor posibilitatea de a contesta această decizie. Aceștia pot:
- Solicita explicații și acces la documentele justificative, cum ar fi facturile sau devizele;
- Depune contestații și cere anularea deciziei în instanță, în cazul în care nu a avut loc o Adunare Generală sau votul a fost ignorat;
- Trage la răspundere conducerea asociației, fie pe cale civilă, fie penală, dacă împărțirea fondurilor a fost realizată ilegal sau s-au luat decizii abuzive.
Rolul Adunărilor Generale în asociațiile de proprietari
- Legea prevede organizarea a cel puțin o Adunare Generală pe an, pentru a discuta:
- Raportul de activitate al comitetului executiv;
- Bugetul de venituri și cheltuieli;
- Propunerile legate de reparații, investiții sau eventuale modificări la întreținere;
- Alegerea sau revocarea membrilor comitetului și a cenzorilor.
